De Franse vastgoedmarkt in 2024 heeft tegenstrijdige signalen opgeleverd, afhankelijk van de gekozen indicatoren. Prijzen dalen, het aantal transacties is het laagste in tien jaar, de kredietrente is in beweging, en de nieuwbouw staat stil: elke gegevenspunt vertelt een ander verhaal over hetzelfde jaar. Dit artikel meet de verschillen tussen deze indicatoren om te identificeren wat er werkelijk is veranderd in het vastgoednieuws in 2024.
Vastgoedprijzen, transacties en kredietrentes in 2024: vergelijkende tabel
De drie variabelen die de markt structureren – prijs per vierkante meter, verkoopvolume en kosten van krediet – zijn het afgelopen jaar niet in hetzelfde tempo of in dezelfde richting geëvolueerd.
| Indicator | Tendens 2023 | Tendens 2024 | Opvallende afwijking |
|---|---|---|---|
| Gemiddelde prijzen (oud) | Begin van de daling | Daling van ongeveer 5 % in het nationale gemiddelde | Ongelijke daling afhankelijk van de regio’s |
| Transactievolume | Ongeveer 950.000 verkopen (-15 % op jaarbasis) | Langdurige daling tot midden 2024, lokale opleving eind van het jaar | Zichtbare heropleving in Île-de-France eind 2024 |
| Rente | Bijna verviervoudiging in 18 maanden | Begin van versoepeling gerelateerd aan de daling van de ECB-rentes | Inflatie terug rond 1,6 % over 12 maanden |
| Nieuwbouw | Ineenstorting van de bouwvergunningen | Voortzetting van de krimp | Tekort aan nieuwe woningen verergert de huurdruk |
Deze tabel toont een tijdsverschil: de prijzen bleven dalen terwijl de kredietvoorwaarden begonnen te versoepelen. Het transactievolume reageerde pas aan het eind van het jaar, en alleen in bepaalde gebieden.
Om deze ontwikkelingen maand na maand te volgen, verzamelen de vastgoedinformatie op Immobserver de belangrijkste gegevens van de sector op nationaal en regionaal niveau.
Correctie van vastgoedprijzen in 2024: regionale afwijkingen analyseren
De gemiddelde daling van ongeveer 5 % in de oude markt verbergt zeer verschillende realiteiten van het ene gebied naar het andere. Parijs en de grote metropolen zijn eerder begonnen met hun correctie dan de middelgrote steden, waar de prijzen in 2023 beter standhielden.
Verschillende factoren verklaren deze heterogeniteit:
- Het prijsniveau dat vóór de correctie werd bereikt: de duurste markten (Parijs, Lyon, Bordeaux) hebben een sterkere verkoopdruk ondervonden, omdat kopers hun koopkracht op de vastgoedmarkt hebben verloren door de stijging van de rentes.
- Het aandeel van tweede woningen in bepaalde kust- of berggebieden, waar de buitenlandse vraag en het leven in de toekomst een gedeeltelijke steun voor de prijzen hebben geboden.
- De lokale economische aantrekkelijkheid: dynamische werkgebieden hebben beter standgehouden dan gebieden met een demografische achteruitgang.
Gegevens van notarissen bevestigen dat de koopkracht op de vastgoedmarkt op verschillende manieren is geëvolueerd afhankelijk van de profielen van kopers en de geografische gebieden. Een gezin dat voor het eerst een huis koopt in Île-de-France heeft niet dezelfde ervaring gehad als een investeerder in een middelgrote stad in het zuiden.
Nieuwbouw in de problemen: de onzichtbare factor van de markt in 2024
De jaarlijkse verslagen richten zich op prijzen en rentes. De ineenstorting van de nieuwbouw, die in 2023 begon, heeft echter directe gevolgen voor de gehele markt in 2024 en daarna.
De krimp van de bouwvergunningen vermindert mechanisch de beschikbare aanbod op middellange termijn. Minder nieuwe woningen betekent een verhoogde druk op de bestaande voorraad en op de huurmarkt, die al onder druk staat in de grote agglomeraties.
Dit tekort aan nieuwe woningen voegt zich bij de regelgeving met betrekking tot energie-efficiëntie. Woningen die geclassificeerd zijn als F en G op de energieprestatie-index (EPI) worden geleidelijk verboden om te verhuren. De huurmarkt wordt dus aan beide kanten samengedrukt: minder nieuwe bouw om de vraag op te vangen, en thermisch ongeschikte woningen worden van de markt gehaald zonder dat ze allemaal zijn gerenoveerd.
Huisuitzettingen sterk gestegen
Een indicator die zelden wordt genoemd in vastgoedverslagen werpt licht op de verslechtering van de woonomstandigheden. Volgens Le Monde, die gegevens van het ministerie van Huisvesting citeert, is een ongekend aantal huishoudens in 2024 met geweld uitgezet. Deze gegevens weerspiegelen concreet de effecten van de woningcrisis op de meest kwetsbare huurders.
De stijging van de huren in de drukke gebieden, gecombineerd met de stagnatie van de inkomens voor een deel van de huishoudens, heeft deze toename van wanbetalingen en uitzettingsprocedures gevoed.
Kredietrente en vooruitzichten eind 2024: het signaal van de ECB
De Europese Centrale Bank heeft een verlaging van haar beleidsrentes ingezet, in een context van inflatie die terug rond de 1,6 % over twaalf maanden is. Deze ommekeer begint zich te vertalen naar de hypotheekrentes die door Franse banken aan het eind van het jaar worden aangeboden.
Het Institut Paris Région heeft een nauwkeurige chronologie van de Parijse markt gedocumenteerd: een dieptepunt in transacties tussen 2023 en midden 2024, gevolgd door een opleving van de volumes in Île-de-France vanaf eind 2024. Deze lokale herstart suggereert dat de versoepeling van de kredietvoorwaarden eerst ten goede komt aan de meest liquide markten.
Voor kopers combineerde het einde van 2024 twee zelden gelijktijdige voordelen: nog steeds dalende prijzen en rentes die net beginnen te dalen. Deze combinatie garandeert echter niet dat ze zal aanhouden, aangezien de stijging van de volumes historisch gezien de daling van de prijzen vaak vertraagt.
Energie renovatie en EPI: de nieuwe beperkingen voor eigenaren
Het jaar 2024 werd ook gekenmerkt door de versterking van de verplichtingen met betrekking tot de energieprestaties van woningen. Verhuurders van thermisch ongeschikte woningen worden geconfronteerd met een reguleringsschema dat hun vermogen om te verhuren geleidelijk beperkt.
Deze regelgevende druk creëert twee parallelle dynamieken op de markt:
- Een zichtbare korting op slecht geclassificeerde woningen op de EPI, die sommige kopers gericht kopen voor een lagere prijs en renoveren.
- Een terugtrekking van het huur aanbod in gebieden waar de renovatiekosten de verwachte rentabiliteit overschrijden, wat de schaarste aan beschikbare woningen verergert.
De EPI is een volwaardig onderhandelingscriterium geworden tijdens transacties. Een woning geclassificeerd als F of G wordt verkocht met een significante korting ten opzichte van een gelijkwaardig goed met een betere beoordeling, en deze trend is gedurende 2024 versterkt.
De Franse vastgoedmarkt in 2024 heeft geen eenduidige trend opgeleverd. De daling van de prijzen, het dieptepunt van de transacties, de beginnende versoepeling van de kredietvoorwaarden en de crisis in de nieuwbouw vormen een tableau waarin elke indicator in zijn eigen tempo evolueert. De heropleving die eind 2024 in Île-de-France werd waargenomen, moet nog worden bevestigd in het hele land, en het tekort aan nieuwe woningen zal de aanboddruk verergeren, ver voorbij dit ene jaar.